Zasiedzenie nieruchomości
Bez wątpienia zasiedzenie nieruchomości jest jednym z najbardziej specyficznych sposobów na przejęcie praw do domu, mieszkania czy gruntu. Nie bez powodu kwestia zasiedzenia budzi tak wiele wątpliwości. Co warto wiedzieć na ten temat? Czy w przypadku spraw o zasiedzenia należy skorzystać z pomocy adwokata?
Poszukujesz doświadczonego prawnika specjalizującego się w sprawach o zasiedzenie nieruchomości?
Już teraz skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką Marleny Słupińskiej-Strysik i dowiedz się, na jakie wsparcie prawne możesz liczyć.
Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
O zasiedzeniu możemy mówić w sytuacji, kiedy do nabycia określonego prawa dochodzi na skutek upływu czasu. Innymi słowy, osoba, która przez dłuższy czas korzysta z danej nieruchomości, z czasem może nabyć prawa do jej własności. Oczywiście muszą zostać spełnione pewne jasno określone warunki.
Co ważne, zasiedzenie może dotyczyć nie tylko dom – choć o takich przypadkach słyszy się najczęściej. Przedmiotem zasiedzenia można być na przykład inna nieruchomość czy rzecz ruchoma.
Zasiedzenia może dokonać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Kwestię tę szczegółowo regulują dwa akty prawne – art. 172-176 Kodeksu cywilnego oraz art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby można było mówić o zasiedzeniu?
Aby zasiedzenie nieruchomości było możliwe, muszą zostać spełnione następująca przesłanki:
- posiadanie samoistne,
- ciągłość posiadania,
- upływ określonego czasu.
Zgodnie z obowiązującym prawem, posiadasz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć prawa własności do tej nieruchomości – pod warunkiem, że posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako tzw. posiadacz samoistny. A zatem o zasiedzeniu nieruchomości możemy mówić dopiero po upływie 20 lat, i to pod warunkiem, że użytkowanie nieruchomości odbywało się w sposób nieprzerwany.
Co ważne, dużo zależy tutaj od tego, czy posiadanie uzyskane było w dobrej, czy może w złej wierze. Do zasiedzenia dochodzi po 20 latach pod warunkiem, że posiadanie uzyskane było w dobrej wierze. Jeśli natomiast uzyskane było w złej wierze, okres ten wydłuża się do 30 lat. Kwestia dobrej i złej wiary zostanie szczegółowo opisana w dalszej części.
Dobra i zła wiara
O co właściwie chodzi?
Kolejna ważna kwestia związana jest z dobrą i złą wiarą przy zasiedzeniu nieruchomości. Ma to bardzo duże znaczenie, ponieważ – w zależności od tego, czy posiadanie samoistne opiera się na dobrej lub złej wierze – do zasiedzenia może dojść po upływie 20 lub 30 lat.
Tak naprawdę znaczenie mają tutaj przede wszystkim intencje posiadacza samoistnego. O zasiedzeniu w dobrej wierze mówimy w sytuacji, kiedy osoba nie ma pojęcia o tym, że nie posiada żadnych praw do zajmowania danej nieruchomości. Nie jest więc świadoma, że zgodnie z prawem wcale nie jest właścicielem danego lokalu.
Co ciekawe, takie sytuacje zdarzają się bardzo często, szczególnie jeśli chodzi o dziedziczenie. Wiele osób zajmuje daną nieruchomość, mając pewność, że została ona nabyta właśnie w drodze dziedziczenia – choć wcale tak się nie zostało. Niestety, często zdarza się, że kwestie spadkowe po śmierci właściciela nieruchomości nie są uregulowane przez wiele lat.
Z kolei o złej wierze możemy mówić w sytuacji, gdy dana osoba zajęła daną nieruchomość, pomimo tego, że miała pełną świadomość braku swoich praw do danej nieruchomości. Oczywiście kwestie te w każdym przypadku wymagają bardzo wnikliwej analizy, ponieważ nad wyraz trudno jest udowodnić to, czy ktoś miał świadomość stanu prawnego nieruchomości, czy też nie.
Kim jest posiadacz samoistny?
W tym miejscu warto wyjaśnić, kim właściwie jest posiadacz samoistny. Określenie to jest bowiem ściśle związane z kwestią zasiedzenia nieruchomości. Zgodnie z art. 336 Kodeksu Cywilnego:
„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”
Zasiedzenie nieruchomości
Jak wygląda proces prawny?
Nie da się ukryć, że zasiedzenie nieruchomości jest kwestią, która z punktu widzenia prawa jest niezwykle skomplikowana. Najważniejsza informacja jest taka, że po upływie 20 lub 30 lat, posiadacz samoistny nabywa prawa do nieruchomości. Tym samym poprzedni właściciel traci te prawa.
A zatem zasiedzenie nieruchomości odbywa się automatycznie. Nie ma tutaj konieczności przeprowadzania postępowania sądowego. Słuszne jest jednak przeprowadzenie postępowania, które będzie stanowiło potwierdzenie formalne przejęcia praw do nieruchomości.
Nieprocesowe postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia ma na celu przede wszystkim uzyskanie od sądu potwierdzenia, że faktycznie doszło do zasiedzenia, w związku z czym dotychczasowy posiadacz samoistny nabywa prawa do danej nieruchomości. Dokument taki pozwala na uzyskanie wpisu w księdze wieczystej, dzięki czemu sytuacja prawna danej nieruchomości zostaje w końcu uregulowana. Jest to bardzo istotne, między innymi w kontekście przeszłego dziedziczenia lub też ewentualnych sporów, dotyczących użytkowania danej nieruchomości.
Czy można uchronić się przed zasiedzeniem?
Oczywiście sprawy związane z zasiedzeniem nieruchomości wyglądają inaczej z punktu widzenia posiadacza samoistnego, a inaczej z perspektywy właściciela nieruchomości. Każda osoba, która jest posiadaczem nieruchomości, powinna regularnie kontrolować, co się z nią dzieje. Zawsze, gdy okaże się, że ktoś korzysta z danego mieszkania, domu, a nawet gruntu, należy jak najszybciej wyjaśnić tę sytuację. Bezprawne zajęcie nieruchomości nie jest bowiem podstawą do jej przejęcia w ramach zasiedzenia.
Dotyczy to w szczególności nieruchomości, które zostały odziedziczone, a które nie są użytkowane przez nowego właściciela. Rozmowa z prawnikiem może wiele wyjaśnić. Czasem wystarczy przerwać bieg zasiedzenia, na przykład wytaczając powództwo o ustalenie praw własności, aby uchronić się przed przejęciem nieruchomości w ramach zasiedzenia.
W jakich sytuacjach pomoc adwokata może okazać się niezbędna?
Wiele osób ma poważne wątpliwości dotyczące tego, czy w przypadku spraw związanych z zasiedzeniem nieruchomości warto korzystać z pomocy prawnika. Na ogół jednak warto zdecydować się na tego typu wsparcie, tym bardziej, że sprawy takie bywają bardzo skomplikowane.
Dobry adwokat pomoże w przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów, związanych z postępowaniem nieprocesowym, mającym na celu uzyskanie potwierdzenia dotyczącego posiadania danej nieruchomości. W niektórych przypadkach należy przedstawić przed sądem materiał dowodowy, na przykład w postaci rachunków, paragonów czy innych dokumentów, które wykażą, że dana osoba rzeczywiście korzystała z danej nieruchomości przez ostatnie 20 lub 30 lat, między innymi opłacała rachunki czy korzystała z usług remontowych.
Pomoc prawna przyda się także w sytuacji, gdy dana nieruchomość jest przedmiotem sporów pomiędzy kilkoma osobami, między innymi posiadaczem samoistnym i osobami, które są prawnymi właścicielami nieruchomości. Takie sprawy mogą być bardzo złożone i czasochłonne, a przy tym niezwykle stresujące. Wsparcie prawne może być tutaj nieocenione. Nie ma zatem wątpliwości co do tego, że konsultacja z prawnikiem, który specjalizuje się w sprawach związanych z zasiedzeniem nieruchomości, jest jak najbardziej wskazana.
