Eksmisja krok po kroku to zagadnienie, który warto dobrze znać, gdy zmagasz się z „dzikim lokatorem” albo najemcą bez tytułu prawnego. Rozumiejąc, jak wygląda legalna procedura eksmisji – od pierwszego wezwania, przez prawomocny wyrok, aż po działania komornika – łatwiej przejdziesz przez ten proces i szybciej odzyskasz kontrolę nad swoim lokalem.
5 rzeczy, które musisz wiedzieć o procedurze eksmisji!
- Eksmisja to legalna procedura sądowo-egzekucyjna prowadząca do przymusowego opuszczenia lokalu przez osobę bez tytułu prawnego.
- Przeprowadza ją sąd (wyrok) i komornik (wykonanie). Oznacza to, że właściciel nie może „eksmitować” samodzielnie (np. wymieniając zamki w drzwiach).
- Możliwa jest po utracie tytułu prawnego (wygaśnięcie/wypowiedzenie umowy, zajmowane „na dziko”) i po wydaniu prawomocnego wyroku.
- Przebieg w 5 krokach: podstawa prawna → wezwanie do opuszczenia lokalu → pozew → klauzula wykonalności → egzekucja komornicza.
- Ograniczenia: Jeżeli chodzi o egzekucję wyroków eksmisyjnych, obowiązuje okres ochrony od 1 listopada do 31 marca (co do zasady brak eksmisji bez wskazania lokalu). Możliwe jednak prawo do lokalu socjalnego.
Eksmisja – czym jest?
Eksmisja to procedura prawna służąca odzyskaniu przez właściciela kontroli nad lokalem, czyli usunięciu z mieszkania albo domu osoby, która nie ma już prawa w nim mieszkać. Eksmisja następuje na podstawie prawomocnego wyroku sądu nakazującego lokatorowi opuszczenie lokalu. Właściciel nie może przeprowadzić eksmisji z mieszkania na własną rękę, np. przez wymianę zamków – zajmuje się tym wyłącznie komornik sądowy.
💡 Przykład:
Lokator przez kilka miesięcy nie płacił czynszu za mieszkanie, mimo wcześniejszego pisemnego wezwania do zapłaty. Właściciel, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, wypowiedział umowę najmu i złożył pozew o eksmisję do sądu. Sąd wydał wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, który po uprawomocnieniu się został przekazany komornikowi do wykonania. Komornik wyznaczył termin eksmisji i doprowadził do przekazania mieszkania właścicielowi. Od momentu powstania zaległości o faktycznego usunięcia lokatora z mieszkania upłynął około rok. Oznacza to, iż procedura eksmisyjna jest czasochłonna, wymaga cierpliwości oraz dochowania formalności.
Jak wygląda eksmisja z mieszkania? – proces eksmisji krok po kroku
Eksmisja niechcianego lokatora zgodnie z przepisami prawa składa się z następujących kroków:
Krok 1: Ustalenie podstawy prawnej.
Krok 2: Wezwanie do opuszczenia lokalu.
Krok 3: Złożenie pozwu o eksmisję do sądu.
Krok 4: Uzyskanie klauzuli wykonalności.
Krok 5: Egzekucja komornika (opróżnienie lokalu).
Krok 1: Ustalenie podstawy prawnej
Właściciel lokalu powinien ustalić, czy istnieje podstawa prawna do eksmisji – np. wygaśnięcie umowy najmu, jej skuteczne wypowiedzenie lub brak tytułu prawnego lokatora. Pamiętaj, że nie możesz wyrzucić lokatora, przeprowadzić eksmisji z lokalu lub wynajmowanego mieszkania przez nieuczciwego lokatora z zajmowanego przez niego mieszkania na bruk – nawet jeśli stosunek prawny wygasł. Właściciel ma prawo żądania eksmisji z takiego lokalu, ale musi przeprowadzić postępowanie sądowe.
👉 W przypadku zaległości czynszowych najpierw należy wysłać pisemne wezwanie zapłaty, dając lokatorowi odpowiedni czas na uregulowanie należności, a dopiero potem można wypowiedzieć umowę.
👉 Jeśli lokator używa lokalu niezgodnie z umową (np. odnajmuje go bez zgody właściciela mieszkania), najpierw wysyła się pisemne upomnienie, a dopiero o jego nieskuteczności – wypowiedzenie.
❗Wskazówka
Wszystko musi być doręczone w formie pisemnej. Najlepiej, jeśli zostanie wysłane listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
Krok 2: Wezwanie do opuszczenia lokalu
Po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy właściciel nieruchomości powinien wezwać lokatora o dobrowolnego opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie.
📩 Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.
Krok 3: Złożenie pozew o eksmisję do sądu
Jeśli lokator nie opuści lokalu, właściciel może wnieść pozew o opróżnienie i wydanie lokalu do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
⚖️ Sąd w wyroku orzeka, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Może także wstrzymać wykonanie eksmisji do czasu zapewnienia mu lokum przez gminę.
Krok 4: Uzyskanie klauzuli wykonalności
Po uprawomocnieniu się wyroku właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, która umożliwia egzekucję przez komornika.
Krok 5: Egzekucja komornicza
Po uzyskaniu tytułu wykonawczego należy złożyć wniosek o komornika o przeprowadzenie eksmisji.
💰Opłata stała za wniosek wynosi: 1500 zł dla lokalu mieszkalnego, 2000 zł dla lokalu niemieszkalnego.
Komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie oporu – przeprowadza przymusową eksmisję z pomocą policji.
⚠️ Uwaga – okres ochronny:
Od 1 listopada do 31 marca nie można przeprowadzić eksmisji, jeśli osoba eksmitowana nie ma zapewnionego innego lokalu. Wskazuje na to art. 16 ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobów gminy.
Kiedy można przeprowadzić eksmisję najemcy? – powody eksmisji
✅ Po utracie tytułu prawnego i uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego (sam problem z lokatorem nie wystarczy).
✅ Brak płatności przez co najmniej trzy pełne okresy płatności plus bezskuteczne pisemne wezwanie → wypowiedzenie → pozew o eksmisję, co wynika z art. 11 ust 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
✅ Uciążliwe lub sprzeczne z umową korzystania (po pisemnym upomnieniu) → wypowiedzenie → pozew.
✅ Podnajem/oddanie do używania bez zgody właściciela → wypowiedzenie → pozew.
✅ Po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy dalsze zajmowanie lokalu jest bezprawne – możliwy pozew o eksmisję.
😉👇 Wskazówka
Meldunek nie chroni przed eksmisją – to tylko wpis do ewidencji, nie tytuł prawny.
Jak eksmitować dzikiego najemcę?
Dzikim najemcą jest osoba zajmująca lokal bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, samowolnie lub po wygaśnięciu umowy. Usunięcie dzikiego najemcy zawsze wymaga wyroku eksmisyjnego. Właściciel nie może wymienić zamków, ponieważ może to skutkować odpowiedzialności karną za naruszenie miru domowego.
W tym przypadku sąd z reguły nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego. Istnieją jednak od tej zasady wyjątki! Co ważne, komornik może skierować taką osobę do noclegowni czy schroniska.
Marlena Słupińska-Strysik
Co powinien zawierać powinien wniosek o eksmisję?
- Oznaczenie sądu, stron i żądanie 👉 nakaz opuszczenia i wydania lokalu po wskazanym adresem.
- Uzasadnienie 👉 kim jest powód, na jakiej podstawie pozwany zajmował lokal i dlaczego to prawo ustało.
- Dowody/załączniki 👉 umowa, wypowiedzenie, wezwanie, tytuł własności, potwierdzenia doręczeń.
Dobrze przygotowany pozew o eksmisję przyspiesza sprawę. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy doświadczonego adwokata.
Komu przysługuje lokal socjalny?
Art. 14 o ochronie lokatorów wskazuje, czy w danym przypadku istnieje obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego. Sąd z urzędu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, a więc ocenia, czy prawo danej osobie przysługuje. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec m.in.:
- kobiet w ciąży; małoletnich i osób niepełnosprawnych (z opiekunami), osób obłożnie chorych,
- emerytów i rencistów spełniających kryteria pomocy społecznej,
- osób bezrobotnych oraz
- innych wskazanych uchwałą rady gminy.
Przyznanie prawa wstrzymuje eksmisję do czasu wskazania lokalu przez gminę.
Jeżeli eksmitowany lokator należy do jednej z powyższych grup i nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, sąd przyzna mu prawo do lokalu socjalnego. W takiej sytuacji wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu, aż gmina zapewni dla niego odpowiednie mieszkanie socjalne. Jeśli natomiast eksmitowany nie kwalifikuje się do żadnej z tych kategorii, eksmisję można przeprowadzić po uprawomocnieniu wyroku – nawet jeśli nie wskazano mu żadnego lokalu zastępczego.
Odszkodowanie a bezumowne korzystanie z lokalu zajmowanego
Za każdy miesiąc zajmowania lokalu bez tytułu prawnego właściciel może żądać odszkodowania, w wysokości co najmniej odpowiadającej równowartości rynkowego czynszu. Możliwe są ponadto roszczenia ponad tę kwotę w przypadku powstania szkód.
Podsumowanie – pomoc prawna w uzyskaniu nakazu eksmisji lokatora z nieruchomości
✔️ Przepisy wprost nie podają definicji „eksmisji”, jednak art. 222 § 1 Kodeksu Cywilnego, wskazuje, że „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”
✔️ Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące usunięcia lokatora, uzyskania nakazu eksmisji lokatora, czy też potrzebujesz konsultacji dotyczącej eksmisja niechcianego lokatora zgodnie z przepisami prawa, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią – przeprowadzimy Cię przez proces eksmisji krok po kroku.
Źródła:
- https://stat.gov.pl/metainformacje/slownik-pojec/pojecia-stosowane-w-statystyce-publicznej/1730,pojecie.html
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-lokatorow-mieszkaniowy-zasob-gminy-i-zmiana-16903658/art-11
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-lokatorow-mieszkaniowy-zasob-gminy-i-zmiana-16903658/art-14
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-222
- https://lexlege.pl/ochr-pr-lok/art-16/
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi. Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci.
Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu.
Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu, Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego
reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
