Eksmisja osoby nieposiadającej tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego jest możliwa na drodze sądowej. Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić takiego lokatora! Byłaby to nielegalna eksmisja zagrożona odpowiedzialnością karną. Jak zatem usunąć niechcianego lokatora z mieszkania? W takim przypadku niezbędny jest pozew do sądu i uzyskanie wyroku w zakresie eksmisji. Procedura eksmisji z mieszkania składa się z kilku etapów i może trwać od kilku miesięcy do paru lat, w zależności od okoliczności sprawy.
Jak eksmitować niechcianego lokatora z mieszkania? Eksmisja lokatora krok po kroku
Krok 1: Wezwij lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu.
Krok 2: Złóż pozew o eksmisję do sądu.
Krok 3: Wyrok o eksmisję.
Krok 4: Egzekucja wyroku przez komornika w przypadku braku dobrowolnego opuszczenia lokalu.
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego – wezwanie do opuszczenia zajmowanego lokalu przez niechcianego lokatora
Pierwszym krokiem do pozbycia się niechcianego lokatora jest wezwanie lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. W wezwaniu właściciel wzywa daną osobę do opuszczenia i opróżnienia lokalu w określonym terminie, wskazując, że zajmuje ona nieruchomość bez żadnego tytułu prawnego. W przypadku braku wyprowadzki, sprawa trafia do sądu. Dobrze podnieść, iż za dalsze bezprawne zajmowanie mieszkania będą naliczane opłaty.
💡 Przykład:
Pan Jan wynajmował swoje mieszkanie lokatorowi, który przestał płacić czynsz. Pan Jan wypowiedział umowę, jednak lokator nie wyprowadził się po upływie okresu wypowiedzenia – tym samym dawny lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Właściciel przygotował więc pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu, dając lokatorowi 14 dni na wyprowadzkę i uiszczenie zaległych opłat.
Kiedy właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie sądowe o eksmisję?
Jeśli lokator nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, postępowanie eksmisyjne najlepiej wszcząć jak najszybciej. Oznacza to złożenie pozwu o eksmisję do sądu.
Pozew o eksmisję składa się do właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu sądu rejonowego. W pozwie należy:
- opisać stan faktyczny sprawy (np. wygaśnięcie stosunku prawnego na podstawie którego zajmowany był lokal, brak płatności czynszu, wystosowanie wezwania do opuszczenia lokalu)
- załączyć dowody, że lokator nie ma prawa do zajmowania mieszkania.
Podstawą prawną działań w zakresie eksmisji są przepisy Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Za istotne uznać należy także zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł.
Co oznacza brak tytułu prawnego do lokalu?
Brak tytułu prawnego do lokalu oznacza, iż dana osoba zamieszkuje bez ważnej podstawy prawnej, czyli zajmuje cudzy lokal bez umowy lub innego prawa, które uprawniałoby ją do przebywania w danym lokalu. Może być np. byłym najemcą, któremu skończyła się lub została wypowiedziana umowa najmu, a mimo to nie opuścił mieszkania. Innym przykładem takiego lokatora może być też osoba, która nigdy nie miała umowy, tzw. dziki lokator. W takich przypadkach właściciel ma prawo domagać się, aby ta osoba wyprowadziła się z jego nieruchomości.
Co ważne, taki lokator nie nabywa prawa do danej nieruchomości. Bezprawne zajmowanie lokalu nie zwalnia go również z odpowiedzialności finansowej.
👀 Zobacz także 👉👉 Eksmisja – wszystko co powinieneś wiedzieć! 🏠❌
Czy konieczne jest wsparcie komornika podczas eksmisji z mieszkania lokatora bez umowy?
Jeśli lokator po przegraniu sprawy sądowej nadal nie chce się wyprowadzić, konieczna jest egzekucja wyroku przez komornika. Wyrok sądu nie powoduje, że lokator samoistnie zniknie z mieszkania – zazwyczaj sąd wyznacza termin dobrowolnego opuszczenia. Po tym terminie właściciel ma prawo udać się z prawomocnym wyrokiem sądu do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji.
Jeżeli lokator nie chce wyprowadzić się z nieruchomości po wyroku, wsparcie właściciela mieszkania przez komornika przy eksmisji jest niezbędne, bowiem tylko komornik ma uprawnienia do przymusowego usunięcia osób i ich mienia z lokalu. Może wezwać policję do asysty, zlecić otwarcie mieszkania, zabezpieczyć dobytek lokatora w magazynie itd. Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić lokatora z mieszkania.
Kiedy nie można przeprowadzić eksmisji lokatora bez tytułu prawnego pomimo uzyskania wyroku eksmisyjnego?
Polskie prawo chroni lokatorów przed tzw. eksmisją na bruk. Oznacza to, że nie ma możliwości, aby eksmitować lokatora, pozostawiając go bez jakiegokolwiek dachu nad głową i dokonać opróżnienia lokalu. Co więcej, zgodnie art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie wykonuje się eksmisji w okresie zimowym od 1 listopada do 31 marca kolejnego roku. W tym czasie komornik nie może usunąć lokatora, jeśli nie wskazano mu innego lokalu, do którego ma się przeprowadzić.
Drugą ważną przyczyną wstrzymania eksmisji jest przyznanie lokalu socjalnego eksmitowanemu. Sąd, wydając wyrok eksmisyjny, ocenia czy przysługuje lokatorowi prawo do lokalu socjalnego od gminy. Jeśli tak, to w wyroku nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu wskazania lokalu socjalnego przez gminę.
Komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego?
Prawo chroni szczególne grupy osób przed pozbawieniem dachu nad głową, nawet jeśli formalnie utraciły tytuł prawny do lokalu. Ustawa wymienia tutaj między innymi:
- kobiety w ciąży,
- małoletnich,
- osoby z niepełnosprawnością (oraz zamieszkujących z nimi opiekunów),
- osoby obłożnie chore,
- emerytów i rencistów otrzymujących pomoc społeczną,
- osoby bezrobotne.
Tym osobom co do zasady sąd powinien przyznać prawo do lokalu socjalnego po eksmisji. Obowiązek przyznania lokalu socjalnego nie dotyczy powyższych osób, jeżeli mają inny lokal, w którym mogą zamieszkać.
Marlena Słupińska-Strysik
Sprzedaż nieruchomości wraz z lokatorem
Można sprzedać mieszkanie, w którym zamieszkuje lokator bez tytułu prawnego. Jednak taka nieruchomość jest mniej atrakcyjna rynkowo. Nowy właściciel przejmuje nieruchomość wraz z lokatorem. To on musi kontynuować lub na nowo wytoczyć powództwo o eksmisję.
Jeżeli w momencie sprzedaży jest już prawomocny wyrok eksmisyjny przeciwko lokatorowi, nowy właściciel może korzystać z tego wyroku. Jeśli natomiast eksmisja jest w toku, nabywca może wstąpić do postępowania sądowego w miejsce zbywcy.
Podsumowanie – eksmitowanie lokatora adwokat Poznań
✔️ Wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu stanowi szansę na polubowne załatwienie sprawy. Jest to też pierwszy krok do wszczęcia postępowania sądowego o eksmisję.
✔️ Do czasu wyprowadzki powinien on co miesiąc płacić właścicielowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, zwykle w wysokości czynszu, jaki płaciłby najemca za ten lokal. Jeśli nie płaci, właściciel może dochodzić tych kwot w sądzie (równolegle z żądaniem eksmisji).
✔️ Ustawa o ochronie lokatorów i wynikające z niej zakazy dotyczące eksmisji nie dotyczą umów najmu okazjonalnego! Przy najmie okazjonalnym najemca u notariusza wskazuje inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku eksmisji.
✔️ Jeżeli lokator nie reaguje lub nie chce opuścić lokalu, właściciel nie może użyć siły ani na własną rękę wyrzucić rzeczy lokatora.
✔️ Eksmisja lokatora to proces, który wymaga cierpliwości i działania zgodnie z przepisami. Prawo chroni najsłabszych lokatorów, co może wstrzymać wykonanie eksmisji. W ostateczności właściciel może sprzedać mieszkanie z lokatorem.
✔️ Najważniejszym jest, aby nie próbować załatwiać sprawy siłowo! Droga sądowa, a kolejno egzekucja z udziałem komornika zapewnią bezpieczną eksmisję lokatora bez tytułu prawnego.
✔️ W razie jakiekolwiek wątpliwości związanych z eksmisją lokatora bez tytułu prawnego, czy też w związku ze sporządzeniem wezwania czy też pozwu o eksmisję, warto skonsultować się z doświadczonym adwokatem od nieruchomości. Zapraszamy na konsultację w naszym oddziale Kancelarii w:
- Poznaniu,
- Wolsztynie,
- Świeciu
- Nowym Tomyślu.
W artykule powyżej znajdziesz formularz kontaktowy.
Źródło:
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi. Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci.
Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu.
Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu, Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego
reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
