Bezumowne korzystanie z nieruchomości następuje w sytuacji, w której ktoś korzysta z czyjegoś lokalu lub gruntu bez ważnej umowy. Prawo pozwala właścicielowi żądać rekompensaty, czyli „odszkodowania” za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Poznaj najważniejsze informacje na ten temat: czym jest bezumowne korzystanie, kiedy można ubiegać się o odszkodowanie, jak obliczyć jego wysokość, jakie dokumenty przygotować oraz po jakim czasie roszczenie się przedawnia.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – 6 najważniejszych informacji!
Najważniejsze informacje dotyczące bezumownego korzystania z nieruchomości:
- Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce, gdy osoba niebędąca właścicielem korzysta z nieruchomości bez ważnej umowy (np. najmu lub dzierżawy) albo po wygaśnięciu takiej umowy nadal z niej korzysta.
- Właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia za cały okres bezumownego korzystania, niezależnie od tego, czy poniósł szkodę.
- Wysokość wynagrodzenia ustala się zazwyczaj według rynkowej stawki czynszu za podobną nieruchomość oraz czasu korzystania z niej bez tytułu prawnego.
- Do dochodzenia roszczenia w sądzie potrzebne są przede wszystkim dokumenty potwierdzające własność nieruchomości, brak tytułu prawnego po stronie korzystającego oraz dowody potwierdzające okres korzystania z nieruchomości.
- Za bezumowne korzystanie z nieruchomości oprócz powództwa o wydanie rzeczy, przysługuje żądanie zapłaty wynagrodzenia.
- Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu, dlatego warto dochodzić swoich praw możliwie szybko.
Jak ustalić wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Właściciel może dochodzić roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości – bez tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości.
Wysokość należnego wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości ustala się na podstawie obiektywnych kryteriów. Zazwyczaj odpowiada ono kwocie, jaką właściciel mógłby otrzymać, gdyby w tym samym czasie wynajął lub wydzierżawił daną nieruchomość na wolnym rynku. Przy wyliczaniu bierze się pod uwagę m.in.:
- rynkową stawkę czynszu za podobną nieruchomość,
- czas trwania bezumownego korzystania.
Nie uwzględnia się za to indywidualnych strat właściciela ani korzyści uzyskanych przez posiadacza. Jeżeli strony nie potrafią ustalić wysokości odszkodowania samodzielnie, w ewentualnym sporze sądowym często powoływany jest biegły rzeczoznawca, który oszacuje, ile wynosiłby typowy czynsz za korzystanie z danej nieruchomości w spornym okresie. Właściciel może też sam wstępnie oszacować wysokość roszczenia, opierając się na średnich cenach najmu podobnych nieruchomości w okolicy.
Co to jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której ktoś korzysta z cudzej nieruchomości bez żadnej podstawy prawnej – czyli bez obowiązującej umowy (najmu lub dzierżawy itp.) i bez zgody właściciela. Dotyczy to zarówno mieszkań i lokali użytkowych, jak i gruntów. Nie chodzi tylko o przypadki “dzikiego” zajęcia cudzego lokalu. Zdarza się, że ktoś kiedyś miał prawo do korzystania z nieruchomości (np. był najemcą), ale po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dalej z niej korzysta, mimo braku tytułu prawnego.
Bezumowne korzystanie występuje zawsze, gdy osoba niebędąca właścicielem użytkuje nieruchomość bez ważnej umowy. W takiej sytuacji właściciel ma prawo domagać się zaprzestania naruszenia, a także wynagrodzenia za okres, w którym jego własność była używana bezprawnie.
Prawo to wynika m.in. z art. 222 § 1 KC, który daje właścicielowi możliwość żądania wydania rzeczy od osoby, która włada nią bez podstawy prawnej.
Kiedy przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Prawo do odszkodowania przysługuje właścicielowi wtedy, kiedy ktoś korzysta z jego nieruchomości bezprawnie. Nie ma przy tym znaczenia, czy użytkownik robi to świadomie czy przypadkowo – liczy się fakt nieuprawnionego korzystania. Co ważne, właściciel nie musi udowadniać, że poniósł jakąś szkodę. Pozbawienie właściciela możliwości korzystania z własnej rzeczy uzasadnia roszczenie o wynagrodzenie za ten okres.
💡 Przykład:
Najemca nie opuszcza mieszkania po wygaśnięciu umowy i nadal zajmuje lokal, nie płacąc czynszu. W takiej sytuacji właściciel może żądać „odszkodowania” za bezumowne korzystanie z lokalu za cały okres od wygaśnięcia umowy aż do dnia, w którym lokal zostanie mu zwrócony. Podobnie, jeżeli ktoś bez umowy użytkuje cudzy grunt (np. uprawia działkę albo parkuje pojazdy na czyimś terenie bez zgody właściciela), właściciel gruntu również może domagać się zapłaty za bezumowne korzystanie nieruchomości.
Na powyższe przewinienia potocznie mówi się jako o “karze” za bezumowne korzystanie z gruntu, ale w istocie nie jest to kara, tylko cywilnoprawne roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej nieruchomości bez umowy.
Co ma znaczenie przy ustalaniu wysokości „odszkodowania”?
Zgodnie z art. 225 Kodeksu cywilnego posiadacz w złej wierze, czyli taki, który wie lub powinien wiedzieć, że nie ma prawa korzystania z rzeczy, jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za cały okres korzystania z cudzej rzeczy.
Natomiast posiadacz w dobrej wierze, zgodnie z art. 224 KC, co do zasady odpowiada dopiero od momentu, w którym dowiedział się, że jego korzystanie z nieruchomości nie ma podstawy prawnej – na przykład, gdy właściciel wezwał go do wydania nieruchomości lub wystąpił z pozwem do sądu.
⚖️ Z praktyki
Wiele sporów dotyczących bezumownego korzystania z nieruchomości dotyczy sytuacji, w których osoba korzystająca ma świadomość braku tytułu prawnego, na przykład, gdy były najemca nie opuszcza lokalu po wygaśnięciu umowy.
Marlena Słupińska-Strysik
Dokumenty potrzebne właścicielowi do ubiegania się o odszkodowanie – lista
Aby wnieść pozew należy zgromadzić odpowiednie dowody. Właściciel musi wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a do takiego pozwu należy dołączyć następujące dokumenty:
- Dokument potwierdzający własność nieruchomości, np. aktualny odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny, który pokaże, że to właśnie nam przysługuje tytuł prawny do lokalu czy gruntu.
- Dowód braku tytułu prawnego po stronie korzystającego, np. kopia wygasłej umowy najmu albo dzierżawy wraz z datą jej zakończenia, albo oświadczenie właściciela, że żadna umowa nie obowiązywała w danym okresie. Ważne jest wykazanie, że korzystający nie miał prawa używać nieruchomości w spornym czasie.
- Dowody potwierdzające fakt i okres korzystania przez tę osobę z nieruchomości, np. zdjęcia pokazujące, że lokal/działka były zajęte, pisma dokumentujące Twoje żądania lub zeznania świadków potwierdzające, jak długo i w jaki sposób dana osoba korzystała z nieruchomości bez zgody.
- Informacje potrzebne do wyliczenia odszkodowania, np. dane o wysokości czynszu rynkowego za podobną nieruchomość w danej okolicy.
Kompletując dokumenty i dowody, zwiększasz szanse na pomyślne dochodzenie roszczenia – zarówno na etapie polubownym, jak i w ewentualnym postępowaniu sądowym.
Po jakim czasie następuje przedawnienie bezumownego korzystania z nieruchomości?
Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ulega przedawnieniu. Termin przedawnienia wynosi 6 lat. Podstawowy termin przedawnienia wynika z art. 118 KC i wynosi co do zasady 6 lat. Zatem właściciel ma 6 lat na dochodzenie należności od momentu, gdy roszczenie stało się wymagalne, czyli od dnia zakończenia bezumownego korzystania albo od daty, kiedy zażądał zapłaty. Po upływie tego okresu pozwany może uchylić się od zapłaty, powołując się na przedawnienie. W niektórych przypadkach termin może być krótszy – jeśli roszczenie związane jest z działalnością gospodarczą, obowiązuje termin 3-letni.
Najlepiej wystąpić z wezwaniem do zapłaty lub pozwem niezwłocznie po zakończeniu nieuprawnionego korzystania. Jeśli nieruchomość została już odzyskana od nieuprawnionego użytkownika, wtedy należy dochodzić roszczeń najpóźniej w ciągu roku od wydania nieruchomości – po tym czasie dochodzenie zaległego wynagrodzenia może napotkać dodatkowe przeszkody. Pamiętaj, że przedawnienie nie powoduje umorzenia długu, ale pozbawia właściciela możliwości przymusowego wyegzekwowania zapłaty. Z tego względu ważne jest pilnowanie terminów i szybkie dochodzenie swoich praw.
🤓 Dowiedz się więcej 👉👉 Eksmisja – wszystko co powinieneś wiedzieć! 🏠
Podsumowanie – roszczenie o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości Adwokat z Poznania
✔️ Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce, gdy ktoś korzysta z cudzej nieruchomości bez umowy lub innej podstawy prawnej.
✔️ Właściciel może domagać się wynagrodzenia za cały okres bezumownego korzystania z nieruchomości tzn. używanej bez zgody właściciela lub bez ważnego tytułu prawnego.
✔️ Wysokość wynagrodzenia (kwoty roszczenia) należy ustalić na podstawie stawek rynkowych tj. czynszu za podobną nieruchomość przy uwzględnieniu czasu bezumownego korzystania z nieruchomości.
✔️ W celu skutecznego dochodzenia roszczenia należy zgromadzić niezbędne dowody, takie jak dokument poświadczający fakt, że jesteśmy właścicielami nieruchomości, wcześniejsza umowa (o ile została zawarta) oraz dowody potwierdzające korzystanie z naszej nieruchomości przez osobę nieuprawnioną.
✔️ Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się, co oznacza, że można dochodzić go tylko przez określony w ustawie czas.
✔️ W razie wątpliwości co do kwestii związanych z wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości, warto skonsultować się z doświadczonym adwokatem. Zapraszamy na konsultację w naszym oddziale Kancelarii w: Poznaniu, Wolsztynie, Świeciu lub Nowym Tomyślu. W artykule powyżej znajdziesz formularz kontaktowy. Udzielam także porad online lub telefonicznie!
Źródła:
- https://lexlege.pl/kc/art-225/
- https://arslege.pl/odpowiedzialnosc-samoistnego-posiadacza-w-dobrej-wierze/k9/a3670/
- https://arslege.pl/terminy-przedawnienia-roszczen/k9/a1134/
- https://www.lex.pl/bezumowne-korzystanie-z-nieruchomosci-jak-dochodzic-wynagrodzenia,16253.html
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi. Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci.
Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu.
Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu, Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego
reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
